Ley 675 de 2001: propiedad horizontal explicada

¿Qué es la Ley 675 de 2001 y a quién se aplica?

Es la ley del 3 de agosto de 2001, publicada en el Diario Oficial 44.509 del día siguiente, que expide el régimen de propiedad horizontal. El artículo 1 la describe como una forma especial de dominio en la que conviven la propiedad exclusiva sobre los bienes privados y la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Su propósito, según el mismo artículo, es garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en esos inmuebles y la función social de la propiedad.

Cubre edificios y conjuntos de uso residencial, comercial o mixto (artículo 3). También las unidades inmobiliarias cerradas, que tienen su propio título dentro de la ley (artículos 63 a 84), y las parcelaciones con bienes comunes cuyos propietarios decidan acogerse a ella (artículo 85). Derogó las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 (artículo 87). La Ley 2079 de 2021 le hizo cambios puntuales, casi todos pensados para proyectos de vivienda de interés social y prioritario de cinco unidades o menos, en los artículos 8, 25, 29, 35 y 36.

¿Qué es propiedad horizontal y cuándo nace la persona jurídica?

Propiedad horizontal es el régimen en el que un edificio o conjunto se divide en unidades privadas (apartamentos, casas, locales, oficinas) y en zonas que son de todos los propietarios. El artículo 3 lo define como el sistema jurídico que regula ese sometimiento. El reglamento de propiedad horizontal es otra cosa: es el estatuto con los derechos y obligaciones de los copropietarios de un inmueble en particular, y cada edificio o conjunto tiene el suyo.

El inmueble entra al régimen con una escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y con ese registro surge la persona jurídica (artículo 4). La forman los propietarios de los bienes privados y su objeto es administrar los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento (artículo 32). Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, y lleva el nombre del edificio o conjunto (artículo 33).

La inscripción y el certificado de existencia y representación legal le corresponden al alcalde del municipio o distrito, o a quien él delegue (artículo 8). Se presentan la escritura registrada y los documentos de nombramiento y aceptación del representante legal y del revisor fiscal, y el mismo artículo prohíbe pedir trámites o requisitos adicionales. Ese certificado es, por ejemplo, uno de los anexos de una demanda de cobro de cuotas (artículo 48).

El artículo 5 fija lo mínimo que debe traer el reglamento: el nombre del edificio o conjunto, los terrenos, la identificación de cada bien privado, los bienes comunes y cuáles son esenciales, los coeficientes de copropiedad, la destinación de las unidades y las condiciones de seguridad y salubridad, además de las reglas de administración. Si el reglamento trae algo que contradiga las normas imperativas de la ley, esa parte se entiende no escrita (artículo 5, parágrafo 1).

Bienes privados y bienes comunes: ¿qué es de quién?

Casi todas las discusiones de un conjunto terminan en esta pregunta: quién responde por una tubería, si se puede cerrar un patio, si el parqueadero de visitantes se le puede asignar a alguien. La ley define cada tipo de bien así.

Los propietarios también tienen obligaciones sobre su propio bien (artículo 18). Deben usarlo según su destinación sin hacer ruidos ni actos que perturben la tranquilidad de los vecinos, reparar de inmediato lo que pueda dañar al edificio (incluidas las redes de servicios que pasan por dentro de la unidad) y no levantar pisos sobre el último nivel ni hacer en el primero obras que afecten la solidez, como excavaciones o sótanos, sin autorización de la asamblea.

Para la portería hay una consecuencia práctica. Los accesos, las circulaciones y el parqueadero de visitantes son bienes comunes de uso general que no se pueden asignar en exclusiva a nadie (artículo 22). La forma de controlar quién entra a esas zonas la decide la copropiedad por medio de sus órganos y su reglamento.

¿Qué son los coeficientes de copropiedad y para qué sirven?

El coeficiente es el porcentaje que le corresponde a cada unidad privada. Según el artículo 25, define tres cosas: la parte de cada propietario en los bienes comunes, el peso de su voto en la asamblea (salvo cuando se exija votación nominal) y la proporción en que paga las expensas comunes, salvo que el reglamento use módulos de contribución. Por regla general se calcula con el área privada construida de cada unidad frente al área privada total (artículo 26). En conjuntos comerciales y mixtos se pondera además la destinación y las características de cada bien (artículo 27).

Cambiar los coeficientes exige reformar el reglamento con el voto del 70 % de los coeficientes, y solo en los casos del artículo 28: errores aritméticos o de cálculo, nuevos bienes privados, extinción parcial de la propiedad horizontal o cambio de destinación de una unidad cuando esa destinación se tuvo en cuenta al fijarlos.

Expensas, mora y fondo de imprevistos

• Todos los propietarios contribuyen a las expensas necesarias, aunque no ocupen su unidad o no usen un servicio común. Para las ordinarias hay solidaridad entre el propietario y el tenedor, y entre el propietario anterior y el nuevo cuando se vende (artículo 29).
• El retraso causa intereses de mora de una y media veces el interés bancario corriente, salvo que la asamblea fije uno menor (artículo 30).
• La mora se puede publicar en el conjunto, pero solo en lugares sin tránsito constante de visitantes (artículo 30, parágrafo). Una cartelera junto a la portería, por donde pasa todo el que entra, difícilmente cumple esa condición.
• El fondo de imprevistos se forma con un recargo no inferior al 1 % del presupuesto anual de gastos comunes. La asamblea puede suspender el cobro cuando el fondo llegue al 50 % del presupuesto del año (artículo 35).
• Para cobrar por la vía ejecutiva, el título es el certificado de deuda que expide el administrador, sin requisitos adicionales (artículo 48).

¿Quién decide en un conjunto? Los órganos de la copropiedad

El artículo 36 reparte la dirección y la administración entre la asamblea general, el consejo de administración si existe y el administrador. La ley agrega dos figuras más: el revisor fiscal y, en los conjuntos residenciales, el comité de convivencia.

Reuniones, quórum y mayorías de la asamblea

• La asamblea ordinaria se reúne por lo menos una vez al año, en la fecha del reglamento o, si no la fija, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal. La convoca el administrador con al menos 15 días calendario de anticipación (artículo 39).
• La extraordinaria se convoca por necesidades imprevistas o urgentes. Pueden convocarla el administrador, el consejo, el revisor fiscal o propietarios que sumen al menos la quinta parte de los coeficientes (artículo 39).
• La convocatoria se envía a cada propietario a la última dirección registrada y debe llevar la relación de quienes deben expensas (artículo 39, parágrafos 1 y 2).
• Si nadie convoca, la asamblea se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal. Si el reglamento no dice lugar ni hora, es en el conjunto a las 8:00 p. m. (artículo 40).
• Quórum: propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes. Las decisiones se toman con la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión (artículo 45).
• Si no hay quórum, la segunda convocatoria es el tercer día hábil siguiente, a las 8:00 p. m., y ahí se decide válidamente con un número plural de propietarios, sea cual sea el porcentaje (artículo 41).
• Requieren el 70 % de los coeficientes del conjunto, entre otras, la reforma del reglamento, la desafectación de un bien común no esencial, los cambios en la destinación de bienes comunes y las expensas extraordinarias que en el año superen cuatro veces las expensas necesarias mensuales (artículo 46). Estas decisiones no se pueden tomar en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que en esta última se logre esa mayoría.
• Ninguna decisión puede exigir más del 70 %, salvo la extinción de la propiedad horizontal. Las mayorías superiores que traiga un reglamento se tienen por no escritas (artículo 45).
• Las reuniones no presenciales valen si queda prueba de quién votó, qué dijo y a qué hora (artículo 42). Pero sus decisiones son ineficaces si alguno de los propietarios no participa (artículo 44).
• Las actas las firman el presidente y el secretario. El administrador pone la copia completa a disposición de los propietarios dentro de los 20 días hábiles siguientes a la reunión y debe entregar copia a quien la pida (artículo 47).

¿Cuáles son las funciones del administrador según el artículo 51?

El artículo 51 le da al administrador la administración inmediata del edificio o conjunto y le enumera 14 funciones básicas. El artículo 50 agrega la responsabilidad: responde por los perjuicios que cause por dolo, culpa leve o grave, y la culpa leve se presume cuando incumple sus funciones, se extralimita o viola la ley o el reglamento. Por eso conviene que cada función deje un soporte que se pueda mostrar.

En la tabla, la primera columna resume la ley. Las otras dos son nuestra sugerencia práctica de qué guardar para demostrar que la función se cumplió. La ley fija la obligación y deja el formato a cada copropiedad. Los apartamentos de los ejemplos son inventados.

El numeral 6 trata los bienes que pasan a la persona jurídica cuando se desafecta un bien común, y el 14 deja abiertas las demás funciones que fijen la ley, el reglamento y la asamblea. Cuando el administrador es una persona jurídica, actúa por medio de su representante legal (parágrafo del artículo 51).

¿Cómo se resuelven los conflictos entre vecinos?

El artículo 58 ofrece dos caminos para los conflictos entre propietarios o tenedores, o entre ellos y el administrador o el consejo, cuando el desacuerdo es sobre cómo se aplica la ley o el reglamento. El primero es el comité de convivencia, en edificios residenciales. Escucha a las partes, propone fórmulas de arreglo y deja sus consideraciones en un acta firmada por las partes y por los miembros del comité, que trabajan ad honorem. El segundo son los mecanismos alternos de solución de conflictos que regulan otras leyes. Ninguno de los dos le quita competencia a los jueces.

El comité no puede imponer sanciones (artículo 58, parágrafo 2). Tampoco es un paso obligatorio para todo: el cobro ejecutivo de cuotas no depende de agotar estos mecanismos (artículo 48), y en las unidades inmobiliarias cerradas los procedimientos internos de concertación no son requisito previo para acudir a la policía o a acciones penales y civiles (artículo 77).

¿Qué sanciones puede imponer la copropiedad?

Para obligaciones no pecuniarias (ruido, uso indebido de zonas comunes, obras sin permiso y similares), el artículo 59 permite tres sanciones, siempre después de un requerimiento escrito que indique el plazo para corregir:

1. Publicar la lista de infractores en lugares de amplia circulación del conjunto, con el hecho que origina la sanción.
2. Multas sucesivas mientras siga el incumplimiento. Cada una no puede superar dos veces la expensa necesaria mensual del infractor, y sumadas no pueden pasar de diez veces.
3. Restringir el uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. Nunca de los esenciales ni de los de uso exclusivo.

Las impone la asamblea, o el consejo cuando el reglamento le da esa facultad (artículo 60). El procedimiento debe respetar el debido proceso, el derecho de defensa, la contradicción y la impugnación, y la sanción tiene que ser proporcional a la gravedad, al daño y a la reincidencia. El reglamento debe decir qué conductas se sancionan y con qué. El administrador hace efectivas las sanciones, incluso con apoyo de la policía (artículo 61). Si el sancionado quiere impugnar, puede hacerlo (artículo 62), aunque el plazo que traía la ley fue derogado por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). Para ese punto conviene consultar a un abogado.

Un caso inventado para verlo completo. En un conjunto residencial, los vecinos del 501 se quejan de música a alto volumen varias noches seguidas desde el 401.

1. Cada queja queda en la minuta de portería con la hora, quién llamó y lo que el guarda alcanzó a verificar.
2. El comité de convivencia cita a las dos partes, propone un acuerdo de horarios y deja un acta firmada (artículo 58).
3. El ruido sigue. La administración envía al 401 un requerimiento escrito con un plazo para ajustarse (artículo 59).
4. Vencido el plazo, el consejo, que en este reglamento tiene la facultad, abre el procedimiento, escucha los descargos y decide una multa que no supera dos veces la expensa mensual del 401 (artículos 59 y 60).
5. El administrador notifica la multa por el medio que fija el reglamento y la carga en la cuenta de cobro cuando queda ejecutoriada (artículo 51, numerales 11 y 12).

Si una noche el ruido perturba la tranquilidad de los vecinos (el supuesto del artículo 18, numeral 1), la policía debe acudir de inmediato al llamado del administrador o de cualquier copropietario (artículo 61).

¿Qué no regula la Ley 675?

La ley no dice cómo se lleva la minuta de portería, qué datos se le piden a un visitante, cómo se recibe un paquete ni cada cuánto pasa el guarda por los parqueaderos. Las menciones más cercanas son tres. El libro de registro de propietarios y residentes que lleva el administrador (artículo 51, numeral 2). La definición de unidad inmobiliaria cerrada, cuyo acceso está restringido por un encerramiento y controles de ingreso (artículo 63). Y las áreas de servicio que esas unidades deben tener para la portería y la seguridad (artículo 69).

El resto lo define cada copropiedad: el reglamento, los reglamentos internos que apruebe (el artículo 51, numeral 12, los menciona), las decisiones de la asamblea y del consejo, y el contrato con la empresa de vigilancia, que es donde suelen quedar las consignas del puesto. Si en portería se anotan nombres, cédulas y placas, ese registro maneja datos personales, y para eso rige la Ley 1581 de 2012.

Para el administrador esto tiene dos efectos. Si el contrato de vigilancia no dice cómo se lleva la minuta ni quién de la administración puede revisarla, vale la pena dejarlo por escrito en el contrato o en las consignas. Y cuando llega una queja, un comité de convivencia o una sanción como la del ejemplo, la minuta suele ser el único registro de la hora y de lo que vio el guarda. Si está en un cuaderno en el puesto, alguien tiene que ir a buscarla, y a veces la página ya no está.

Errores frecuentes al aplicar la ley

• Dejar en el reglamento mayorías superiores al 70 % para decisiones distintas de la extinción. Se tienen por no escritas (artículo 45).
• Multar sin requerimiento escrito previo o sin darle al vecino la oportunidad de defenderse (artículos 59 y 60).
• Pedirle al comité de convivencia que imponga multas. No tiene esa facultad (artículo 58, parágrafo 2).
• Restringir a un infractor bienes comunes esenciales, como las circulaciones que necesita para llegar a su unidad. La ley solo permite restringir los no esenciales (artículo 59, parágrafo).
• Publicar la lista de morosos en la portería o donde pasan los visitantes (artículo 30, parágrafo).
• Convocar la asamblea con menos de 15 días calendario o sin la relación de deudores (artículo 39).
• Dejar pasar más de 20 días hábiles sin poner el acta a disposición de los propietarios (artículo 47).

¿Dónde leer la Ley 675 de 2001 completa o en PDF?

Lo más seguro es leerla en una fuente oficial: la base de leyes de la Secretaría del Senado o el Gestor Normativo de Función Pública (los enlaces están en las fuentes, al final). Ahí aparecen las notas de vigencia, los cambios de la Ley 2079 de 2021 y los apartes que la Corte Constitucional declaró inexequibles o condicionó, algo que muchos PDF viejos que circulan no traen. Si necesitas el PDF, puedes imprimir la página desde el navegador y guardarla así.